【從代幣化黃金認識真實世界資產 RWA】系列特輯進入最後一集，壓軸嘉賓，我們邀請到專精不動產與區塊鏈技術的逢甲大學土地管理學系教授陳建元，跟我們一起深入討論不動產與 RWA 之間的關係，以及未來最有發揮潛力的應用。陳建元教授認為，如果能將土地權狀以「代幣」的形式呈現，可以做到強化資訊透明度、防偽、降低成本，以及增加交易效率等好處。
甚至可以將房屋產權、土地登記，全部都記錄在區塊鏈上，當成現行系統的「影子帳本」，作為一種無法被任意竄改記錄的數位備份。即便不動產經過多代不同人的繼承，依舊能有清楚的產權依據。 XREX 共同創辦人暨集團營收長蕭滙宗 Winston 則提出，可以將購買不動產的目的與權力，透過代幣化的方式做清楚分割。像是讓購買者選擇要買多少時間的「居住使用權」，讓房地產金融與居住需求脫鉤，或許也是實現居住正義的方法之一。以下為本集節目完整逐字稿。
蕭滙宗 Winston
Web3 大西進！大家好，我是 Winston。
尤芷薇 Yoyo
大家好，我是 Yoyo。這個系列特輯從代幣化黃金、認識真實世界資產 RWA，我們來到了最後一集。我們的壓軸嘉賓要跟我們討論大家很感興趣，而且覺得很有未來潛力的一個 RWA 部分，叫做房地產。
因為很多人無論是你自己還是你的家人，現在應該都持有房地產。或者是當你累積一定資產的時候，你就會想說：「那我是要買個房子啊？或者是我是不是應該投資房子？」這樣除了自住之外還有很多其他的需求。
所以當我們在討論到 RWA，把真實世界資產上鏈的時候，就有很多的聽眾回饋我們說，想要知道房地產這一塊到底是怎麼回事。那我們很開心，我們今天幫大家請到了這方面的專家，逢甲大學的土地管理學系的陳建元教授。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
大家好，我是逢甲大學土地管理學系陳建元。
尤芷薇 Yoyo
對，那陳建元教授如果大家說…
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
你也可以叫我 Simon。
蕭滙宗 Winston
真正的專家來了！
尤芷薇 Yoyo
對，那我就不客氣稱呼您為 Simon 囉！那 Simon 他，其實你們如果搜尋關於房地產的 RWA 相關的資訊的話，其實很容易找到陳建元教授。他正在推廣的一些專案，然後我覺得大家應該是比較難想象的事情就是，不動產到底要怎麼樣進入到區塊鏈的世界？對大家來說又有什麼好處？甚至是解決了目前我們在房地產市場裡面看到的問題。那這接下來，Simon 都會跟我們聊。但我自己本身最有興趣的一件事情是，為什麼一個土地管理學系的教授，會踏入 Web3 的世界，會了解區塊鏈？Simon 可以先跟我們分享一下你是怎麼樣接觸到區塊鏈的？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
其實我自己一向是蠻跨域的。其實我在大學的時候就是讀土地管理系，我考到了地政士。然後我在碩士班的時候去讀都市計畫，那時候網路開始興起，大概 1996 年。那時候我就跟著老師做一些演算法，這種就是那時候我們叫做 SimCity 模擬城市，然後地理資訊系統。早期那時候老師跟我講說，未來我們就是開車都會有自動導引，這些 GPS，沒有想到就過了 30 年了。
就是我們在，因為經濟學就是社會實驗室，可是你沒有辦法創造一個實驗室。所以我們就想要說，去電腦裡面創造一個實驗室，然後去測試。然後我那時候就用經濟學去測試，裡面是不是一個世界，跟現在 Meta 有點像。所以我們那是在 2000 年的時候想要做，所以那時候就是去閱讀這些 Computer Science，只是說後來發現說電腦效能還不是很充足。
但後來我就回到，但是我還是做一些制度經濟學、制度治理，所以那時候就接觸很多私有貨幣。所以那時候讀了蠻多金融的，金融，所以說貨幣、銀行貨幣學就是在那時候學的，還有一些制度設計、誘因設計就是在那時候學的。
後來我回國之後，繼續幫地政系統保存我們的地政資料、我們的騰本資料。然後我就開始協助，那時候開始有 Open Data，然後我就說我們地政資料應該要 Open Data，然後透過 API 去把我們那些地籍的資料、土地、索補權狀、騰本的這些資料是不是可以大量資料去 open 出去。
然後後來立法是就說，我們的土地登記好像都是什麼印鑑啊、印鑑證明啊。那中央就覺得說印鑑跟印鑑證明，好像一千年以來都在用的印章，是不是未來我們要走進數位化的時代？第一件事情可能就是要取代印章跟印鑑證明。然後那時候就幫政府去做全面無紙化，取代印鑑跟印鑑證明。所以那時候大概在，大概 2018、19 的時候，就幫政府研擬這一塊，怎麼樣的漸進式的。
那時候就是本來想要說是用人臉辨識、生物辨識再來進入到區塊鏈。但是後來發現說人臉辨識可能會有生物個資問題，而且那時候我覺得中國大陸可能會把他搞壞了，沒錯。所以我就說直接就到區塊鏈來。
尤芷薇 Yoyo
直接升級這樣子。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
直接升級到區塊鏈。所以我們的智慧地政，第六代智慧地政就是以區塊鏈技術為基礎。目前在去年完成了所謂的權狀無紙化，用區塊鏈就是 token，就是權狀無紙化。然後明年的話可能慢慢的一些抵押權借錢，就可以透過線上去申辦，所以現在有蠻多銀行，像無人銀行就開始推。
是不是下一個階段，我們現在有那種就是這種線上投保、線上信用貸款，以後可不可以在線上做一些抵押貸款，藉這個方式跟地政機關可以做連線。因為其實在金融世界裡面，我想我們不動產金融應該是很大一塊。所以這是我的一路走來就是，就是地政、法律、Computer Science 到區塊鏈、到貨幣，整個我想說…
蕭滙宗 Winston
都是錢欸！
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
對，都是錢，是是是都是錢。
尤芷薇 Yoyo
都是錢！我們真的不太知道，原來有一個這樣子的大神存在校園裡面。
因為其實我們前幾集就有提到，很簡略的提到了關於房地產，因為很多人對這個有期待。可是因為您剛才在講的，包括權狀無紙化，我有一點意外的是，它已經是個事實了，它已經正在推進當中。然後我們之前有提到說，當真實的世界真的上鏈之後，它的流動性，然後還有它提供的其他的更多的衍生性商品的可能性可能會增加。然後您剛才講到了無紙化權狀之後，就會有抵押的可能性，可能會有無人銀行啊等等等等，我沒想到它是進行式耶！
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
對，是進行式。
蕭滙宗 Winston
聽起來導入智能合約不遠了！
尤芷薇 Yoyo
那我很好奇一件事情就是說，因為您剛才，Winston 剛才講對的一件事情就是，這個房地產市場都是跟錢有很大的關聯性。然後您也提到房地產市場是一個很有潛力，而且很大的一塊市場。
因為我們這邊有一個數據跟大家分享一下，就是全球房地產市場預計會在 2029 年的時候，達到超過 727 兆美元的規模。這個真的是一個非常非常巨大的市場，一旦它能夠產生更多的流動性，跟更多的金融上面的創新，可能真的會為人類的世界帶來很大的變化。
那我想要加問 Simon 一個問題，其實我們之前大家都有在講元宇宙，然後在元宇宙裡面可能會有虛擬土地、加密土地這種東西。可是您在做的事情其實是真實世界裡面的房子、土地這些真正的不動產，它要進入到區塊鏈的世界。你覺得這兩者之間主要的巨大差異是什麼？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
我目前做的，當然我想說這個元宇宙裡面也有做虛擬土地，但實際上它就有點像是比特幣一樣。我覺得它基本上還是數位的，不是缺乏這個 real asset。那我這邊其實，其實在做的有點是把我們的這個，就是我們在區塊鏈裡面有鏈圈跟幣圈。那我這邊主要是先做這個鏈圈，把這些政府的這些、這些登記簿把它數位化，把它更加的安全，降低它的這個交易成本。
尤芷薇 Yoyo
所以很偏技術面這樣。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
就增加這些這個交易效率，所以我是先從鏈圈開始進展。那未來是不是可以慢慢的，比如說像 NFT，或者是像 RWA 慢慢地在幣圈在用。那我覺得這有牽扯到這個合規的問題。那基本上我覺得我們的登記簿，那時候土地登記簿就我個人來看，就跟比特幣是一樣的。就是其實我們在買土地，你不是把土地帶回家，你是帶一張紙回家，所以你花了好幾億，其實你是帶一張紙回家。
尤芷薇 Yoyo
這樣講好像真的是。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
所以你也是帶一張紙回家，那上面紙就寫了一些資訊，然後這地段地號幾坪，這樣這樣這樣都是被定義的，然後你就帶回家。所以其實基本上我們權狀其實就是代幣。
所以在這個過程裡面，其實我常常在講，我覺得區塊鏈對我感到非常興奮就是，我是說人生有三大簿：一個是生死簿，就是那個數位身分證，要登記你的人；另外一個是貨幣，那我們現在已經在做加密貨幣去取代它；另外一個就是我們的土地登記簿，這就是土地登記簿。
這三個也是我覺得是國家主要的功能之所在：人的出生跟死亡、貨幣以及土地。那我覺得這個區塊鏈出來之後，有點就是我們的土地登記簿這一塊。那我們土地登記簿跟那個在戶政司的那個身份證不一樣，我們在傳統在登記的時候，是以人為編程主義，就是以人為總歸戶。啊你的課稅都是以人，總歸戶到你所得課稅。但是我們土地登記簿是以物為編程主義，以地段地號為主，人都是過客，因為土地不死，所以就跟比特幣一樣。
上面只會記載曾經擁有過的誰，然後其實我們也可以土地也可以分割，不斷分割然後看從哪一個中地出來。所以會我們土地是永生不死的，然後就不斷在切割下來，其實跟比特幣的概念。
尤芷薇 Yoyo
沒有想過這個想法這個比喻。
蕭滙宗 Winston
有跟哲學混在一起。
尤芷薇 Yoyo
因為其實 Winston 在 2013 年的時候，就開始踏入了加密貨幣的世界，所以他算是就是當時也只有比特幣，沒有別的幣。所以他對於比特幣也有蠻多的了解，那您剛才比擬土地跟比特幣之間的關係，還有土地不死這件事情，還有他在移轉的過程中，只記錄是誰曾經持有它，然後人都是過客這件事情，蠻有趣的。
蕭滙宗 Winston
他真的有趣。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
蠻像比特幣的這樣。
尤芷薇 Yoyo
但是現在對這件事情最有興趣的人是誰啊？就是你剛才在說的這些新做的東西，除了政府機關他可能因為需要去做這些登記之外，哪樣的產業或哪樣的機構是對於現在把這個、把那個房地產上鏈這件事情是最感興趣的？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
我想房地產第一件事情就是說，我們房地產我剛才說我們的交易成本太高了，就是很多可以做交易效率。因為你如果房地產這個把它降低之後，增加它的流通性，像我們房子的流通性，交易成本非常的高。所以像在美國 Propy，它就是透過區塊鏈上去，然後做交易，交易的速度其實就非常的快。
那當然像，所以在不動產上，就想要增加它的流通，我們不動產的流通非常的耗時耗成本，是不是也透過區塊鏈的技術去加速它的流通，像一些流通業者去做這些使用的流通。所以像美國 Propy 也有做 NFT，就是用那個當作收入權狀，NFT 來當作收入權狀，其實它就可以代表它在這個世界裡面去做流通。
然後我們其實另外一個交易非常高的，其實就是跨國交易，我們跨國交易非常的成本又在可能又出口了。那這一塊如果是可以透過加密貨幣去做交易的話，那可能就成本會少很多。因為我們這是好幾億，好幾億的交易的話，那如果先用加密貨幣去做交易的話，跨國的部分，那可能就會非常非常的省掉非常多的錢，跟增加那個單單就不動產本身的流動性。
尤芷薇 Yoyo
很多的聽眾可能跟我一樣，相對來說是就大概 30 幾歲，我們不一定有買過房地產，因為它可能對我們來說有一點遙不可及。所以剛才有提到就是說，現在不動產的交易成本，或者是整個程序很複雜，可能我跟很多聽眾都不是那麼理解。你可以先跟我們說明一下，現在遇到的比較大的挑戰，或它整個流程是有多複雜，然後我們等一下可以來討論一下區塊鏈可以怎麼解決這個問題，OK？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
如果你在做交易的過程裡面，當然只買新成屋，或者是以中古屋來說好了。你可能你如果中古屋的話，你可能要去，你有很多的搜尋成本，你要搜尋一堆物件。然後還要去看，看完之後呢，然後你還要去跟斡旋。
斡旋就是因為你，因為就你賣家而言，其實你是非常弱勢的。因為就你買家啦，賣家的話，他其實他要掌握很多的知識，所以你可能怕買貴了，所以你要找仲介。但是你要仲介的話，你要付佣金要 6%，但你可能要付 3% 到 4% 的佣金。然後完成之後，你要還要再付旅保的費用，還要再交給地政士，還要去登記。
所以整個過程其實你會發現，所以我才會說這個交易成本，你可能要花了大概，如果一千萬、兩千萬的房子，你可能 6% 就要十幾萬，加起來二十萬的交易費用。那你看如果說我們現在在房地產如果在這個蓬勃的發展，你看每次疊加一次疊加一次，是不是那個交易成本不斷的疊加？某種程度其實是也是造成我們地價、我們房地產價格一直往上升，因為它的中間人太多了，每個人都要費用。你再交易一次又再往上跌高，因為沒有人要賣掉，沒有人要賠錢，所以我們在交易成本不斷的累加累加，其實造成了不需要的房價的增長。
尤芷薇 Yoyo
所以其實我這個一直讓我想到之前 Winston 曾經講的，就是其實剛才 Simon 在講的就是去中間人，跟去人性化，就讓一切可以更快速有效率的去中心化的運行，是有一點類似這樣的概念。那如果現在來說買賣房地產大概你要付出的交易手續費是 6% 來說的話，您預想就是真的讓他使用區塊鏈的技術，他會帶來什麼改變，然後成本有可能會到多低？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
這個講的話可能會比較敏感，可能會就是低很多啦，低很多。因為我怕現在目前很多這個整個產業，其實我們不動產交易的產業，其實還非常非常的特殊，就是充滿著資訊的不對稱，所以你不太清楚價格是多少，所以你必須有可能是，所以你要委託仲介，所以仲介就要好好吃你一筆。
尤芷薇 Yoyo
所以倒不是先從價格或者是交易手續費降低，是先從資訊透明度開始，可以這麼說嗎？是的。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
對，那資訊透明度、那價格也非常的透明，那過戶的整個產權也非常的透明，那你的交易時間就會非常的清楚。因為有時候我們還要，各位可能如果買過房子，如果沒有經驗，等到你在買房子的過程裡面，你會發現充滿著疊對疊，什麼斡旋、出價，你是第一戶，你是第二戶，後面有人在等，Lots of mental game。但實際上是不是這樣，不知道。
尤芷薇 Yoyo
很難 verify，我沒辦法確認這件事情是真的還假的，是不是這樣？包括甚至現在有的實價登錄，有些人也會想說，真的嗎？這樣。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
大家很多人去猜測。那國外其實有蠻多的網站，其實都已經在上面有經過這些，比如說 AI 的估價，讓你知道過去的歷次的成交紀錄，然後呢大概是多少估計的費用，其實非常的透明，所以速度非常的快，也不用離出那麼多交易。這是純粹就傳統區塊鏈的技術，再加這樣區這個所謂的加密貨幣的運用，可以大幅降低不動產的交易的這個效率，跟降低那交易成本。那當然也有，我覺得當然還有幣圈的運用，那我覺得才是比較更 Much more potential 的啦。
蕭滙宗 Winston
幣圈的運用反倒是教授覺得 Much more potential。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
對對對對，因為比如說像 RWA 或者是 NFT 啊，所以這種我覺得，所以我才這個充滿著一些想。其實我們有很多的權利，我們不動產金融這一塊，其實做的不多，很少。但是我們有很多，其實像我們比如說很多的地方其實是可以思考，因為我們土地就像黃金一樣。
然後你是可以當作抵押，就像我們不動產現在就證券化。所以其實不動產證券化就是一種 RWA，只是我們未來如果可以做 RWA 的話，那我們做不動產就可以做證券化，所以增加它的流動性，一般人也可以購買，甚至跨國也可以來買。我覺得這才是會增加我們的這個，這個增加更增加融資了。
像我剛才跟那個分享也是就是說，像我們很多的土地開發，其實以我來看，我們台灣的商業用不動產開發，其實很遜的。少數你看你去香港或者東京六本木去看，他們是非常漂亮的。所以像這種商業用不動產其實你可以經過這些來募資，然後做很好的運用，然後之後他有報酬率其實是非常漂亮的。那其實我說實在的，我們台灣的不動產是全世界都愛的，全球華人都愛的，甚至全世界都非常喜歡台灣的不動產。
蕭滙宗 Winston
哦，所以我們常常聽到說「房地產是經濟的火車頭」，為什麼？因為其實房地產的金融，它在某些程度上面，是我們把貨幣供給到市場上面去，把貨幣供給到市場去，形成貨幣倍數，一個很基礎的引擎。因為我們講房地產叫不動產，英文叫 Real Estate，因為它是真實的資產。
所以我們今天在講到這個房地產代幣化 RWA，我們很容易就聯想到一個直接的流動性可以增加，跨領域跨全球。所以我剛剛也跟教授就是在討論一個議題是說，流動性的增加代表它更容易交易，可是這有沒有可能讓房地產的價錢繼續往上？因為更容易交易而形成就是房地產有個權利，居住的權利。
尤芷薇 Yoyo
他就影響到人權。
蕭滙宗 Winston
很重要的一個功能，對居住，我們會不會就離居住正義太遠？那教授我覺得他回答很好，OK，這個我覺得教授也沒有閃避。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
不是完全講說沒有。
蕭滙宗 Winston
他說確實是會發生這樣的問題，OK。那這個其實也是嚴重的，但是教授講說，但是有些像是商業開發需求的地方，我們不要講說這個住宅用地，可能是商業用地的地方，可以先做主力的實驗。
所以這個跟我們 Academy 上面，其實我們在這個元宇宙的方面的時候，我們有提過這個房地產。我認為房地產是很好的一個實驗的場景，可是它畢竟危險，因為實驗你拿一個這麼重要的東西。
所以我常講說三個，房地產承載了人類的三個需求：一個是居住的需求；第二個是它對於金融，就是人類對於金融的需求，房地產也承載；第三個是生產，生產實物，生產我們的生產，你就是需要土地，大部分的生產是需要土地的。那這三樣需求裡面，我們有辦法去做切割。
尤芷薇 Yoyo
就分工分得更細這樣。
蕭滙宗 Winston
我認為區塊鏈一直在探討，其實這個問題。我們正在探討說虛擬，有沒有我們有辦法透過這個區塊鏈，去把這個突破物理的限制，然後做出更細項的分工。所以反正專家在這邊，我就更天馬行空，我就不講這個似是而非的東西。有沒有可能就是，我們把居住的權利、居住的這個成本，跟房地產投資的成本，還有投資的權利，我們把它分割開來。
尤芷薇 Yoyo
炒地皮的去炒地皮，要住的去住這樣。
蕭滙宗 Winston
你怎麼炒有沒有影響不到我住。所以如果最基礎比較簡單易懂，而且容易想像到的，只是個想法，啟發大家的這個一點點的這個腦力激盪。有沒有可能今天，我要去買個房子我可以選擇，我只要買我未來 30 年、40 年、50 年，或者是我死以前的居住權。
尤芷薇 Yoyo
這樣算選擇權嗎？
蕭滙宗 Winston
有沒有可能我可以直接選擇，OK，那如果說我今天選擇就是，未來房地產至於投資的需求，我不要我完全放棄。我的選擇我就是，我就是只要住。那我負擔的是什麼？我負擔就只是貸款的利率，因為這個房地產它就是天生在 Naturally hedge，這個 Naturally 避險這個貨幣的貶值。
就是最基礎的，我們不要叫超額的增值，至少貨幣的貶值房地產一定是就是最主要只能是平衡住嘛。那我付出的這個成本會很低，我們現在叫做利息。就是你買一個 real estate，利息我們現在叫利息，我們把它翻譯成我的居住權利。我們現在利息或者叫租金，我叫居住的權利，我只要購買，我買 30 年的居住權利，我還可以貸款這 30 年的居住權利。
那跟地段就沒有太大的，沒有那個倍數的關係囉。我今天我工作我就在信義區，所以我買的房子必須要在信義區，會對我比較方便，雖然信義區很大，OK，可能他買了這個房子要一億。可是如果說以一億 30 年的利息就好了，如果你貸款的利息，OK，他可能，教授可能可以幫我算一下，大概是多少，OK，30 年的利息，OK，加上一點點的這個比例寫還要再高一點點的。
尤芷薇 Yoyo
額外的費用這樣子。
蕭滙宗 Winston
一次 30 年算出來，他可能一億剩下 1000 萬、1500 萬、2000 萬，可能剩下這些而已了，而且這個我還可以再貸款。OK，那好了，現在這個房子未來 30 年，或者都是我的，我住的沒有人可以進來。可是在這中間，可能這個 1 億成長到 2 億、3 億、4 億，不關我的事，那是另外一個人就是他可能，他擁有這個權利這樣，或者另外一群人。
一群就是完全為了商業，他房地他從來沒有要住的，我就是要炒的。那你就去炒吧，你炒到什麼地步去，跟我都一點點關係都沒有。對，那而且大家知道說就是我們現在不是會住，你買個房子你一定有這個增值稅，這是我那邊稅。可是它上面的價錢，永遠跟不上市場實體的行情，這是一個很弔詭的事情。
可是它也必須要這樣實施，因為如果說它是跟著市場，就是市價啦，OK 在同步的一直上漲，不管是土地，OK 或者是這個產權，不管它一直在上漲的話，其實可能對於住的人有沒有，買來真的居住的人，他的他有很痛苦，他也非常痛苦他養不起。但是我只是要住而已。
所以我覺得這種所有權的分割，OK 權力的分割，OK 它是一個未來，如果我們可以做得更細項一點點，或許居住正義這件事情，跟土地開發，跟房地產金融這件事情，我們可以脫鉤了。OK，慢慢慢慢把它脫鉤，它可能是對於居住正名，或房地產文明，或房地產金融未來，應該要的走向。
尤芷薇 Yoyo
因為現在如果是想像房地產，就很像是我有一間房子，所以我就有買賣它的權利，我就擁有了它，然後我也可以把它出租出去，我也可以把它拿來貸款。但是 Winston 現在在講的就是，我剛才說的這些所有權利，有沒有辦法拆給不同人，他去擁有。
然後我覺得有趣的事情是，你剛才在講的就是說，我在這裡工作，或者我在這裡做什麼，所以我就本來就要住在這一區。這個概念有點像我們現在學校有學區的概念，所以你再提出一個叫做住區的概念，就是我本來就應該要住在這一區。然後剛才 Simon 也有提到就是，其實房地產現在有所謂的所有權還有使用權，可是 Winston 現在在提出另外一個，就叫做居住權，我可不可以又再把它拆得更開？
蕭滙宗 Winston
不然我們永遠就卡住這個議題，這個是目前還是無解的議題。你需要房地產的金融來助你領頭羊，你又要喊居住正義。而且有一件事情是，我們又要推進這個經濟更繁榮，經濟更繁榮你離不開就是開發這件事情。你又要同步的開發，甚至你要把舊的 30 年過後要打掉，然後又產權的問題，我們永遠卡在這邊。
你當你把居住正義跟金融跟開發，這三件事情全部混在一起的時候，那我覺得它就是互相牽制。就是太過也不好，OK，太少，你儘管碎片化，讓小資族也可以進來投資這個東西，那又怎麼樣？對，長久了以後，你還是會發生這個貧富差距再繼續拉大，對啊，就還是會有這個問題。所以我覺得教授剛剛我們在閒聊的時候，他講了一個東西還蠻很好，還蠻有趣的，他說房地產是少數。
消費跟投資是在一起的，消費的權利跟投資是很少數的這個東西，你買房地產有沒有，你同時你是需要，你需要住他，你在消費他，然後他又在增值。
尤芷薇 Yoyo
對，例如說買一塊雞排，我就是消費，馬上買掉吃掉就算了，我沒有在投資雞排這樣子。可是房地產有。
蕭滙宗 Winston
這個事件本質上就很奇怪，所以你買一台車變中古車就貶值，但房子沒有。
尤芷薇 Yoyo
但是剛才有一個事情，我覺得非常有趣，就是 Winston 已經說了，他在天馬行空，就是他在想的這些事情，是需要跟大家腦力激盪的。他可行性，我們可能也需要再探討一下，等一下會想要問 Simon 專業的意見。但其實我們在之前另外一件事情，都有討論到這個權力的分割，就是貨幣。
所以貨幣已經在貨幣演進史上面，成功的做到這件事情，也導致經濟跟金融更加活絡，因為他把價值之儲藏、交易之媒介，還有計價值單位越來越拆越細，越拆越細，我們就看到有更多可能性出現。但房地產可以嗎？也是一樣的邏輯嗎？這個想要問 Simon。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
我想剛才提到了，其實我覺得我們房地產的權利，其實我們在講房地產，其實房地產是我們常常講是一束的權利。不過剛才講的可能有第一個幾個概念，就是我們在講房地產、所有權，這個在我們台灣叫做物權，該講貨幣叫債權。那我們因為學德國了，這個可能要秀一下我的專業這樣。
尤芷薇 Yoyo
拜託拜託。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
就是物權優先於債權，所以我們國家物權不能夠創設，物權法定主義。所以我們有所有權，我想各位一定很了解叫抵押權。然後剛才 Winston 講的，這個叫做長期的租賃，對不對。這個如果是債權，不得超過 20 年，叫租賃權，但是地上權是物權，沒有年限。你也可以住 99 年，地上權住宅，現在台灣的社宅，有點想要走地上權住宅。所以我們可以切割出來，那除了切割出來之後，還有地益權，還可以切割出來。
所以我們基本上，那我們抵押權，各位有沒有聽過我們抵押權，各位在外面可能看到一胎、二胎、三胎、四胎，那個其實胎叫胎權。那是從日本時代下來，抵押權在日本時代叫胎權，所以人家做二胎，所以我們抵押權的順位，大概有七個順位，你貸款之完之後。
蕭滙宗 Winston
Tier 翻譯成胎。
尤芷薇 Yoyo
原來是這樣。
蕭滙宗 Winston
我想應該是啦。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
不知道是這個欸。所以你如果房地產增值之後，你可以再帶第二順位，清償還可以。所以你的資產一直在 dynamic 的變化，那第二胎第三胎，所以說到時候清償的時候就可以。所以你可以發現說我們的土地是可以切割，你擁有所有權，但是呢錢是可以銀行出的，然後呢我還可以賣地上權。
像我們捷運是徵收土地上面的地上權，捷運上面上空、空氣。所以有時候我講說我們土地管理系，基本上我們是天空管理系，因為我們是土地管理系是天空。所以我們說土地科學人員就是你看天空有多高，所以就是現在最夯的就是容積率。所以我們土地在天空，所以確實剛才講說，有人用區塊鏈在做 air rights，容積率去做交易。所以我們之前也有做容積，我們最近的市場就是因為容積率不夠。
尤芷薇 Yoyo
很敏感，對，這個是關鍵字。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
其實如果我覺得台北市房價那麼高，因為我們台北天空沒有用了。其實我們土地不在土地是在天空，那天空如果可以變成這個去做交易，那大家其實你是容積率，你用不了那麼多，你要不要出來，那我需要的我可不可以去購買。其實我們是在表面上，所以這就是。
所以你看一個土地，我可以不用出錢，我跟銀行借錢，然後地上權政府要給我徵收。好那我就給你徵收地上權，然後我上面如果有使用權，還可以給人家，我還可以出租給人家，因為我擁有所有權。所以這是一個權利本來我們在這裡面就可以不斷的切割。
那你也可以是抵押權人，第一順位抵押權人，你也可以是第二順位抵押權人。只是這個過程以前，本來就是一個很多 paperwork。那我覺得，而且充滿著比較資訊不是那麼透明的地方。那我覺得區塊鏈，其實可以把這個東西給釋放出來，讓一般人都可以像 asset，very simple，你就是買個債券或買個什麼，這種商品。或許就可以透過這樣的模式，達成剛才講的。
我這個可以，其實你可以居住 50 年，你可以訂個地上權 50 年，然後呢，但是這個權利。但是我剛才講的，那個債權契約如果是租賃的話，是不太能夠做轉租的。可是地上權是可以做交易的，地上權，比如說你這個，你有眼光，你在這個信義計畫區，訂了 30 年都是你居住，他會不會漲，他還是會漲，還是可以你就可以繼續轉手，剩下的 20 年的權利，這都可以。
所以以前我們在房地產開發，以前還有一個很有名的叫做分時所有權。比如說你去買那個日本的溫泉小屋，你可能一年才去幾次。那我把春夏秋冬分 4 個權利，然後你就是說因為你度假宅，你一個人去買，你就用個幾個月，那春天給你、夏天給你，分時度假、分時所有權。
尤芷薇 Yoyo
這很像有些遊艇其實是這樣子的對不對。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
所以我是覺得這種權力的切割，區塊鏈技術讓我們得到權力憑證，是透明的而且可以確保的。這個到底是中心，以前都是中心化在發行，中心化到底有沒有 integrity。那現在這塊如果可以去中心化的話，那我就可以去擁有我喜歡的 asset。嗯。
尤芷薇 Yoyo
所以剛才 Simon 在說，基本上你很期待就是區塊鏈技術可以為房地產這個 RWA 帶來的：第一個是說它的資訊的透明度。對，第二個就是因為區塊鏈本身的特性，它可以某種程度上，上鏈之後防偽，可以這麼說，上鏈之後防偽這樣。那透過這樣的技術，除了您剛才說的現在已經在做的這些智慧城市，或者是權狀無紙化，您對於未來房地產 RWA 在真正的應用上面，或真正進入到我們生活，你最有期待的會是哪一塊呢？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
我最有期待，但我想說這部分，其實我自己其實當初在 NFT 的時候，其實就思考過一些事情。在比如說像我們在，這樣我們，其實我們國家的土地登記，是做得蠻好的。那 RWA 部分其實我剛才講說，像我們有很多的資產都是不穩定的，比如說我們很多的籌資管道，很多都沒有缺乏金融工具，沒有辦法做一些普惠金融。
那像我們都市更新，錢不夠卡住了。像我們在做土地重劃的時候，因為你有一陣子，你會在土地登記簿上是抹掉的。因為你建物或做土地重劃，這些是抹掉的，所以銀行就沒有辦法針對這一塊給你做貸款，所以也很難去投資。所以當然我們也可以，透過這種方式變成一種權利的這些憑證，就可以很容易的去做這些以前沒辦法融資的項目，或許就可以去做融資。
那我覺得我們在做土地開發，我們前開發項目很多，但是我們像期貨選擇權，避險的工具很少。所以你變成你自己建商，其實是要承擔很多的責任，所以他只好。那是不是以後可以類似，所以說現在之前，為什麼會有這些投資客紅單，就是因為建築商想要趕快把風險分散給投資客，投資客不斷的分這些。
其實紅單某種程度也是一種期貨選擇權。所以說這樣子的 RWA 的這種模式，我覺得可以把我們以前的這些，沒有辦法去做這些貸款借款的這些微抵押，也抵押權嘛。那比如說你第二順位第三順位，你隨著這些不斷，很多的這些融資的部分，其實還有很多其實是沒有辦法做到的。
那如果說我是蠻期待說，我們台灣政府如果在做 RWA 比較合規的話，那我覺得很多 micro mortgage 或者是公司。像剛才 Winston 講的，如果是說我們要做大型規模的使用權住宅，那可能錢質要很多的錢，要不要用大家的錢，提供給大家居住正義。
然後我就算一個合理的報酬率，大家願意來投資的，這個叫做社宅基金也好，或者是說種種使用權基金也好。或最近比較紅的，比如說像這種老年，老年的這種樂齡住宅，或者是你要不要投資，我們都市更新基金，或者是我們這塊這個東西，你都可以一起享受。但是你不用花很多的錢，去很多的地方，我是覺得都還沒有釋放出來，給大家都有機會去參與在不動產開發這一塊。
尤芷薇 Yoyo
我覺得這樣聽起來其實未來真的蠻多潛力的，而且就像您說的，這其實會很需要政府還有法規的相關的制定。那我們現在看到我們今天會討論這個系列特輯，其實主要原因就是因為金管會在今年六月的時候，他就找了幾家金融機構，然後現在有越來越多的金融機構開始加入這一個項目，去做現實資產代幣化小組這樣。所以看起來傳統金融機構非常有興趣，相較於之前大家可能想說：「蛤？就是虛擬貨幣喔？就是那個到底是什麼？」或者是「NFT 到底是什麼？」我覺得 RWA 這個賽道，對他們來說似乎是更熟悉更專業，而且更能夠踏入 Web3 世界的方式。
那您在這個倡議的過程中，因為我看到您跟一些金融機構也有合作，然後您也提出了一些比較具有前瞻性的項目跟計畫，你覺得現在遇到比較大的挑戰，或者是很多人會有一點猶豫的點會是什麼地方？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
當然就剛才你有提過就是說，第一個是可能是，第一個是，其實我在這個推動的過程裡面，其實遭遇到非常非常多的困難。
尤芷薇 Yoyo
可以想像先行者。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
非常多的困難，但第一個是以前銀行不接受，現在銀行接受，因為可能因為金融科技的關係在 push，然後現在又有新的存網已經開始了，所以還有一些新的。所以我現在在 push 不論是金融這一塊，比如說我當初推動的這些設定，這些他們漸漸的現在銀行願意動起來。因為以前都要透過這些 broker 啊，去找這些客戶，他現在我網路，你如果透過我網路來做，搞不好這些很多，這個銀行現在願意動了。
然後第二個是，所以我說說服了銀行，那第二個是我也說服了一些政府。這種我還說區塊鏈其實未來技術，那看起來是別的，這是。但是在法規的部分還是比較，政府的法規部分還是比較慢一點。尤其是我當初因應期，發現那個 EID 失敗了，所以這個數位化身份證這一塊是第一步，這一塊就會顯得很麻煩。
那接下來就是我們這一塊的不動產的持有者年紀比較大，所以聽不懂。所以我只能發揮很多的術語去，去跟他們講就是說，這個是比較安全的，權狀是不安全的，資本的是不安全的。但是有一些銀行現在接受了，不是銀行，現在銀行他說，他我都不要這些權狀了，我要全部都數位化，方便我的資產管理了。我現在是慢慢的去說服一些法人，你不要再有這些東西去做了。
所以這個其實是在遇到滿多的困難。還有很大的困難是，我們不動產這幾年超賺，然後他們根本跟他談科技，他們不要。
尤芷薇 Yoyo
就是何必升級呢？
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
所以有時候他們就覺得自己很厲害，我覺得這樣就已經很棒了。所以或許現在開始，所以我有時候期盼，可不可以有一點那個，不動產不要老是一直那麼好，讓一些產業沒辦法改變，就是傳統的模式不斷去僵化這樣。所以這是我覺得遇到一點比較大時代的這些困難。
但我覺得隨著時間，我這幾年在推動，我發現現在有年輕的不動產從業人員，尤其是有一些是二代的，他就想要衝這一塊。因為他可能，反正你靠喝酒也贏不了你老爸的那個關係，你不如去虛擬世界。
尤芷薇 Yoyo
不如開始研究區塊鏈。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
對，現在很多二代會說，他們想要可能轉型。我就說是這一塊，那老的那一套，你不可能拼贏，你就是不是來做這一塊。還有一些新的地政士，他們想要說，我們是不是可以跟著陳老師一起來做這塊區塊鏈。
所以我現在在進修部裡面，有一些地政士、銀行的學生，就是在想要再做這一塊，是不是可以實踐一下台灣的這個房地產的 RWA。因為之前 NFT，那個還有 STO 都不是很成功，那我就覺得做不動產這一塊，或許 RWA 會很好。另外一件事情是因為我要講的是，我們台灣的土地登記，其實在全世界裡面來看，也是排名前面的。
所以我們土地登記部是很有公信力的，有沒有。全狀，其實我們國家是非常重視這一塊的。我們國家這一塊重視到，我們這一塊是無過失責任的。你知道國賠是公務員有過失才賠你，土地登記這一塊，因為是物權，就不能夠隨便。如果登記錯誤，因為人家騙你登記錯誤，國家還是賠，是無過失責任的。所以這責任很大，所以我們的登記簿，這一塊在全世界是很好的。所以以這一塊，就像是我們的純度是很好的，所以你以這一塊為基本，去發行所謂的資產的話，我覺得這公信力是很好的。
尤芷薇 Yoyo
我覺得這一次 Simon 提到的一些東西，都讓我們回扣到之前有提到的。例如說我們在提那個黃金代幣化，然後我們那時候就有提到，它黃金純度很高，它的那個履歷清楚。其實房地產也是要有這個特性，因為在有一些國家，不一定具備有這樣的優勢，所以這是台灣獨有的優勢。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
對，台灣其實台灣的房地產，我們的土地登記其實有分兩種，我們叫做生效要件跟對抗要件。像我們以前在日本，日本叫做對抗要件，法國也都是對抗要件。對抗要件是說，突然有人說你們家是我的，你要把權狀拿出來。但是你可以把地政事務所拿權狀拿出來。那如果在我們台灣的話，是生效要件，就是你的，沒有二話。那你如果是在日本，它叫對抗要件，叫形式審查，你登記一下就，我這邊有紀錄，但我不保證。
因為你在你們家可能，你覺得你跟前手買對不對，搞不好前手是闖進別人家。可能那個人是很久沒有過來的，或者是說家裡可能繼承在外面了，他很久…為什麼我們家被人家佔了？
尤芷薇 Yoyo
等一下，在歐洲我們之前有看到，就是佔屋者就是空著，我去住，然後我住超過幾年，那個房子就是我的。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
那個是比較誇張。但是我們台灣是說你，然後你說你有，那我就。所以說，那如果有人拿出一個，他比你更有效的證明文件，抱歉，你法院還是會判你輸。所以說對抗，我只是提供你去證據去法院對抗人家而已，要對抗要件。那我們台灣是生效掛保證的。
尤芷薇 Yoyo
登記是你的就絕對是你的，你不需要去證明那個是我的。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
就是你的。因為美國可能有好幾百年，像義大利它的新的房子，可能是 300 年。它如果有人舉證，其實你中間的過程有人是你是非法盜用，你可能後面就是假的。所以我們，所以你去美國買房地產的時候，你要有一個叫做產權調查，它給你前面的 100 年稍微調查一下，然後之後再有產權保險，如果一旦還是出現問題，產權就是保險公司來賠。
好有意思。所以我們，所以在台灣現在就是有這個問題，就是我們以前日本時代的時候是不是強迫每個人都登記。所以後來國民黨來的時候，他是用你一定要登記，就現在的制度，你如果不登記，十年就變國家的。那時候很多人，那時候兵荒馬亂，而且又有什麼，跟國民黨站不對邊的問題，就跑到海外去了，然後回來說：「怎麼我們家變政府的？」我沒登記。
尤芷薇 Yoyo
哇！我們都不知道這些歷史跟故事耶，好有趣喔！
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
真的。所以在像國外的這些 Property，所以我是覺得，區塊鏈有另外可以做一件事情，就是做影子帳本，土地登記簿的影子帳本，因為它可以放在那邊很久。有一天可能國家戰爭怎樣，突然你也可以上面記載的東西，就可以出來證明。
所以我們現在有一些區塊鏈應用也是因為有時候你可能像我們這種地政士，你阿公你們那種做決了，你大大大，你就說這個之前是什麼，你們三個公公要給我用的，後來他繼承之後，就是他兒子不認帳了，你就你口說無憑。因為我們很多宗族都是那種元老宗族會，你如果可以把它記錄在區塊鏈上，那就是有權利的。
所以現在我們在土地登記這一塊，我們還有在做地籍清理。這塊地是誰的，聽說以前中澄東路，在開那條路的時候，找到一個發現一個墓，不知道是誰的。你如果可以證明那個墓，你是某某的派下源，你就多了一億。所以就是，所以現在有很多地籍不清楚，可是你就是有主張，那現在多了一條管道，你在區塊鏈上面有舉證，你就可以去做。
所以像那個這個資料裡面有像 Property，像美國，他就很想要成立他的影子地籍簿本，Shadow 的，跟政府的一樣是對抗。但是我這個是區塊鏈，比政府的更好，搞不好法院會覺得我的比較好，他就可以玩他自己的土地金融。我覺得他這個就是，有點是剛剛又回到我們剛才講的，就元宇宙跟真實世界可能有 Match 的。
蕭滙宗 Winston
這樣聽起來就是，我們不要講全世界啦，泛亞洲的範疇之內，以我們現在的這個房地產的制度，好像是真的是最適合在亞洲來做嘗試發展 RWA 的。
逢甲大學土地管理學系教授陳建元
是，因為我剛才說日本是形式制，是對抗要件，我們台灣是實質審查生效要件。
就是說這個可能有一點風險，然後其他國家可能不見得有所有權，像香港都是使用權。所以我才說如果有辦法，比如說我們這些變成 RWA，我覺得全世界其實會希望，先從那個偏遠地帶，我們不是要拉近這個城鄉差距。對啊，土地是開發出來的，價值是開發出來的，不是真的需求，更多人進到台灣來這樣，開始去引進，對啊。
尤芷薇 Yoyo
了解。哇，非常謝謝 Simon 今天為我們帶來好多新的觀點！對，我們最後一集這個壓軸嘉賓可以請到 Simon 真的是太棒了！然後也謝謝大家收聽我們這個系列特輯，從代幣化黃金認識真實世界資產 RWA。然後今天非常感謝逢甲大學土地管理學系的陳建元，Simon 陳建元教授。
蕭滙宗 Winston
謝謝教授，謝謝大家！
尤芷薇 Yoyo
謝謝！
Web3 大西進
由 XREX 交易所兩位共同創辦人黃耀文 Wayne 與蕭滙宗 Winston，以及 XREX 集團企業溝通資深總監尤芷薇 Yoyo 輪流主持，帶你了解去中心化的概念，從各面向看懂 Web3 世界。
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